“저 빌딩, ‘어떻게’ 저 가격이 형성됐을까?”

“조 단위 굉장히 큰 규모를 자랑하는 한국 상업용 부동산 시장에서는 유독 데이터 분석 솔루션이 자리 잡지 못했다. (주거용 부동산에 집중한) 기존 플랫폼에서도 대부분은 공공데이터에 의존을 하고 있어 실질적인 데이터 서비스를 제공하지는 못하고 있는 상황이다.”

이용균 알스퀘어 대표는 2일 서울 소공동에 위치한 더 플라자호텔 서울에서 간담회를 열고, 회사가 작년 공개한 ‘알스퀘어 애널리틱스(이하 RA)’ 솔루션이 지난 1년 간 어떠한 성과를 보였는지 설명하면서 향후 상업용 부동산 시장에서의 AI 기반 확장 전략을 공개했다.

RA는 정밀 상업용 부동산 분석 솔루션을 표방한다. 주거용 부동산의 경우에는 사는 이도 파는 이도 많아 그래도 비교적 정확한 시세가 통용된다. 그러나 그보다 거래가 드문 상업용 부동산의 경우엔 “어떻게 그 가격이 형성됐는지”를 설명할 데이터가 적다. 따라서, 임대료나 공실률 등을 분기별로 현장조사해 데이터를 업데이트하고, 실거래·매매·임대 정보 등을 시계열 분석하는 등의 자료를 취합해 상업용 부동산을 거래하는 이들에게 정확한 정보를 주고자  RA를 개발했다는 것이 알스퀘어 측 설명이다.

이용균 대표는 “외국계 투자 기관을 만나보면 일본이나 싱가포르 같은 다른 나라에선 객관화되고 정량화된 지표를 바탕으로 투자를 할 수가 있지만 한국에서는 유독 상업용 부동산에 대한 지표가 없다보니 의사결정을 할 때 감과 경험에 의존할 수밖에 없다는 어려움을 많이 토로를 하더라”면서 “이러한 것들이 궁극적으로는 (상업용 부동산의) 시장 가치 저평가로 이어질 수 있다”고 RA와 같은 애널리틱스 툴의 필요성을 강조했다.

지난 1년, 어떤 성과 거뒀나

RA 솔루션은 개별 자산의 임대 현황과 수익성 지표, 장기 시장 추이, 권역별 벤치마크 데이터 등 마이크로·매크로 비교 정보를 실시간으로 제공한다. 이전까지 인적 네트워크나 별도 용역을 통해서만 파악 가능했던 내용을 쉽게 얻을 수 있다는 것이 강점이다. 네이버 지도를 기반으로, 버튼을 클릭해 원하는 정보를 확인할 수 있어서다. 또한 현장 실사 기반 데이터를 포함하기 때문에 기존 타사 솔루션들이 제공하지 못했던 임대차 조건이나 건물 운영 정보를 반영한다는 것도 눈에 띈다.

알스퀘어 측에 따르면 RA를 통해 현재 전국 7000개 이상의 상업용 부동산 자산 데이터를 제공한다. 월평균 1만 건, 누적 10만 건이 넘는 상세 데이터가 거래·평가 실무에 활용됐다.

현재 기준, RA를 쓰는 곳은 150곳이다. 국내 4대 시중은행 중 처음 RA를 도입한 우리은행을 비롯해 삼성증권, 이지스자산운용, 코람코자산신탁, 현대커머셜 등 금융권과 운용사, 투자기관이 고객사로 합류했다. 앞서, 출시 초기에는 싱가포르 GIC, 독일 DWS, PAG 등 50개 이상 기관이 RA를 도입했다.

알스퀘어 측은 “검증 기준이 엄격한 대형 금융기관과 글로벌 투자자들이 주 고객층을 형성했다”는 점을 긍정적으로 보면서 “‘탑티어 금융·투자사들이 사용하는 솔루션’이라는 신뢰를 바탕으로 다양한 분야의 주요 기업 도입이 본격화되고 있다”고 자평했다.

알스퀘어는 앞으로 RA를 갖고 무얼 하려 하나

RA에 AI를 접목한 차세대 기능을 순차적으로 선보이며 솔루션 가치를 끌어올릴 계획을 밝혔다. 우선, 자동 가치산정(AVM) 기능과 임대료 예측 모델을 개발해 개별 부동산의 현재 가치와 미래 임대료 상승률을 자동 산출하는 AI 서비스를 준비 중이다. 사용자는 대상 자산의 미래 수익성이나 적정 매입가를 보다 쉽게 가늠할 수 있게 된다. 이를 통해 RA는 과거 데이터 분석을 넘어, 미래 의사결정을 돕는 예측 가치를 제공한다는 것이다.

또한 기존에 RA에 탑재된 지리정보 기반 입지분석 기능을 고도화해, AI 알고리즘이 입지 조건과 주변 상권 데이터를 종합 분석한 투자 적합도 지표를 제시하려 한다. 입지 선택이나 개발 전략 수립 시, 사람이 놓치기 쉬운 패턴과 변수를 데이터가 자동으로 포착하는 기능이다. 부동산 개발·투자 의사결정에 새로운 통찰을 줄 것으로 이 회사 측은 기대했다.

이 외에  RA의 맞춤형 보고서 자동화 기능과 영문 인터페이스 고도화 등 서비스 강화를 지속하겠다고 밝혔다. 투자자 필요에 따라 맞춤 리포트를 AI가 생성하고, 글로벌 투자자가 쉽게 활용할 수 있도록 전문 용어 해설과 실시간 번역이 적용된 권위 있는 영문 서비스를 제공한다는 세부 계획을 세웠다.

물류와 오피스 중심에서 벗어나, 기관투자자가 확장을 꾀하는 주거 및 리테일 등 다양한 산업 도메인으로 데이터 커버리지를 확대한다. 이를 통해 RA는 부동산 자산군 전반에 걸친 종합 데이터 솔루션으로 진화하겠다는 목표다.

이용균 대표는 “RA는 국내 시장의 정보 장벽을 획기적으로 낮춘, 정밀 상업용 부동산 분석 솔루션”이라며 “끊임없는 데이터 품질과 실용성 개선을 통해 부동산 업계의 ‘블룸버그’와 같은 독보적 입지를 구축할 데이터 솔루션으로 자리매김하겠다”고 말했다.

글. 바이라인네트워크
<남혜현 기자> smilla@byline.network