[바스리] 젠트리피케이션을 해결하고 싶다는 부동산 조각투자사 ‘루센트블록‘

바이라인네트워크에서 스타트업을 리뷰합니다. 줄여서 ‘바스리’. 투자시장이 얼어붙어도 뛰어난 기술력과 반짝이는 아이디어, 새로운 비즈니스 모델을 가진 스타트업은 계속해 탄생하고 있습니다. 세상을 깜짝 놀라게 하겠다고 출사표를 던진 이들을 바이라인 기자들이 만나봤습니다.

“어떤 회사를 만들고 싶냐고 묻는다면 사회 문제를 풀고자 하는 회사라고 말하고 싶다. 나중에 회사 구성원들이 우리 회사를 회고할 때 ‘이러한 문제를 풀려고 노력했어’라고 말할 수 있는 사업을 하는 것이 목표다.”

부동산 조각투자 서비스 소유를 공급하는 루센트블록의 허세영 대표가 한 말이다. 허 대표가 루센트블록을 창업하게 된 것은 젠트리피케이션에 주목하면서다. 변화에 따라 부동산 가치가 상승하면서 기존 거주자나 임차인들이 내몰리는 현상인 젠트리피케이션을 본 허 대표는 창업을 다짐했다. 

실제로, 한 낙후지역이 활성화되어 다른 지역으로 쫓겨난 상인들을 보며 허 대표는 최소한 해당 상인들이 자신이 몸담고 있던 건물에 대한 수익을 얻을 수 있도록 도움을 주고 싶었다고 한다. 

허 대표는 “해당 건물에 임차하는 주체로서 매출의 일부를 투자할 수 있다면 건물가치가 올라감에 따라 거기에 대한 수익을 분배받을 수 있지 않을까라는 생각에서 시작했다”며 “사회적인 문제를 풀어보고 싶은 것에서 서비스를 하게 됐다”고 전했다. 

아울러, 소유는 토큰증권(STO)의 첫 실증 사례이기도 하다. 금융당국의 가이드라인에 따라 증권을 토큰화한 STO는 부동산 조각 투자 서비스에 접목되어 투자자가 해당 건물에 투자했다는 것을 입증해준다. 

소유가 어떻게 STO와 접목됐는지, 어떤 서비스인지 허세영 대표에게 직접 이야기를 들어봤다.  

-회사와 서비스를 소개해달라.

루센트블록은 지난 2018년에 창업해 ‘모든 이에게 소유의 기회를’이라는 철학을 가지고 지난해 소유라는 서비스를 만들었다. 자본주의 사회에서 젠트리피케이션 현상은 필연적이지만 모험자본에 투자한 건물주와 임차인, 건물 소비자들이 건물 가치가 올라감에 따라 파이를 나눌 수 있지 않을까라는 생각에서 시작했다. 

처음에는 부동산 증권거래 플랫폼으로 불리다가 부동산 조각투자, 부동산 토큰증권 등 불리는 이름은 다양하다. 현재 5개의 건물을 공모했고 작년 6월에 첫 공모를 시작해 올해 4개를 추가 공모할 예정이다. 

-2018년 사업을 시작했는데 작년에 서비스를 시작한 이유가 있는지?

고객을 모으는데 3년 반의 시간이 걸렸다. 2년 반 동안 금융 소비자 보호, 규제를 해결하는데 시간이 걸렸고 나머지 1년은 금융감독원, 신탁사, 예탁결제원, 증권사 등 이해관계자와 기술 개발할 것이 있어 이를 해결하는데 시간이 걸렸다. 

-부동산 조각투자에 STO를 접목한 1호 사업자로 들었다. 먼저 STO가 뭔지 설명해달라.

STO는 증권을 토큰화하는 것을 말한다. 올 2월 금융위원회에서 토큰증권 가이드라인을 내놨다. 자사는 신탁을 기반으로 해서 수익증권을 발행하는데 여기서 명의개서 역할을 한다. 거래 행위에 대해 공증의 역할이 필요한데 공적, 제도권 주체들과 함께 해 안정성을 만든 것이 지금의 토큰증권 가이드라인이다. 

단순히 부동산을 쪼개서 파는 것이 아니라 신탁사에 위탁을 하는 것으로, 국내전업 신탁사 14곳 중 6곳이 자사와 혁신금융서비스 공동신청자로서 수익증권을 발행하고 있다. 

신탁사에 등기를 위탁하는 것은 건물의 실질 소유권이 넘어간다는 것이다. 여기서 맡긴 신탁을 기반으로 수익증권을 발행한다. 100억원짜리 부동산을 100개로 쪼갠다면 하나당 1억원일 것이고 1000개면 1000만원일 것이다. 이런식으로 쪼갠 부동산을 공모하면 예탁결제원에 등록이 된다. 이후 공모 배정되는 절차가 있고 상장이 이뤄진다. 

거래에 문제가 생기거나 극단적으로 회사가 망한다고 해도 유관기관에서 실질적으로 법적 공증의 역할을 해준다. 부동산에 대한 안전장치가 들어가있는 것이 토큰증권이라고 할 수 있다. 

-이 과정에서 블록체인이 사용되나?

사용된다. 루센트블록이 블록체인 노드 관리를 한다. 다만, 가상자산이나 코인은 존재하지 않고 기관끼리 원장에 대한 부분을 기록한다. 예컨대 거래 데이터가 예탁결제원, 계좌관리기관에 가면서도 똑같은 데이터가 블록체인에서도 관리된다. 

-STO 자체가 공신력이 있다고 봐도 되는 것인가?

그렇다. 지난 2월 금융위에서 관련 가이드라인을 내놨는데, 처음부터 규제 영역에서 안전장치를 잘 만드는 것이 중요하기 때문에 혁신금융서비스에서 특례를 받아 사업을 하게 됐다. 법제화가 되면 규정을 잘 맞출 수 있지 않을까 생각한다. 

-부동산 조각투자 시장의 동향이 어떻게 되는지?

자사의 경우 초기 시장에 들어오기도 했고 서비스 출시가 1년이 조금 넘은 상황인데 지표가 잘 나온 것 같다. 고객 수가 많이 늘었고 물건을 많이 상장시켜 금융사, 증권사 등에서 관심을 가져주고 있다. 

-고객 수는 얼마나 되나?

약 22만명으로, 긍정적인 수치로 보고 있다. 

-그 요인을 뭘로 보나?

서비스 철학에 맞물려 있는 것 같은데, 부동산은 물리적인 장소다. 따라서 교감을 하는 것이 중요하다고 판단했다. 투자는 숫자일 뿐이지만 부동산은 길을 걷다가도 눈에 보이는 존재다. 

1호 상장 건물인 햄버거 집 다운타우너는 투자한 사람이 소비자일 수도, 팬 일수도 있다. 이들에게 할인혜택을 제공하면 두 번 방문할 수 있고 추가 수요를 만들 수 있다. 투자 자체가 매출의 연동으로 이어진 물건도 있다.

3호의 경우 대전의 부동산인데 1층 카페를 10% 할인해주는 것을 넘어 주변 상권에도 우리동네 멤버십으로 서비스를 만들었다. 실제로 투자자의 60% 정도가 대전에서 나왔다. 원래 1, 2호의 대전 투자자 수가 7~8% 정도였던 것을 고려하면 고무적인 수치다. 실질적으로 고객분들과 접점을 만든 것이 큰 요인이었던 것 같다. 

-2030세대 고객은 얼마나 되나?

전체 고객의 70% 정도를 차지하는 것 같다. 타사의 경우 2030세대가 과반이 안되는 것으로 알고 있다. 

-배경을 뭘로 보고 있나?

앞서 설명한 멤버십, 할인 등 부동산 인게이지먼트가 크다고 본다. 

-부동산 공모의 선정 기준이 어떻게 되나?

내부적 기준과 외부적 기준이 있는데 처음에는 부동산에 대한 감정평가가 필요하다. 실사도 해야 하고, 증권신고서를 금융감독원에 제출하고 수리를 받는 절차를 거친다. 

-건물 하나 당 투자자 몇 명이 참여하나?

때에 따라 다른데 적게는 1000명, 많게는 6000명이 참여한다.

-한 사람 당 평균 투자액은 얼마나 되나?

5000원도 있고 억대도 있고 다양하다.

-투자를 하면 이 건물에 대한 주인이 되는 것인가?

정확히 말하자면 수익증권의 주인이 되는 것이다. 수익증권의 소유주인 만큼 월세를 기반으로 한 배당금이 나오면 지분만큼 매달 가져간다. 또 건물이 매각됐을 때 차액에 대한 지분만큼 가져간다. 

-이때 루센트블록의 수익모델은 어떻게 되나?

상장 수수료, 거래 수수료, 배당 수수료, 청산 수수료로 네 가지다. 

-본사가 대전이던데, 왜 대전을 택했나?

한국전자통신연구원(ETRI)가 대전에 있어서 창업을 했다. 또 회사에 카이스트 출신들도 많다. 플랫폼 회사들이 주로 서울이나 판교에 모여있는데 지방에서 경쟁력있는 서비스를 만들어보고 싶다는 목표로 창업을 하게 됐다. 대전을 1년에 약 270번 정도 왔다갔다 하고 있다.

-직원들은 어떻게 분포되어 있나?

기술, 개발, 서비스 인력은 대전에 있고 사업개발, 마케팅, 컴플라이언스 인력은 서울에 있다.

-앞으로의 계획은?

처음부터 지금까지의 목표는 같다. 장기적으로 모든 이에게 소유의 기회를 준다는 목표로 시작했다. 토큰증권 첫 서비스인 만큼 금융 소비자 보호, 안전을 가장 신경쓰면서 긍정적인 변화를 만들어가고 있다. 

-구체적인 사업 계획은 어떻게 되나?

수치적으로는 올해 4~5개 부동산 상장이 목표다. 

-부동산 조각투자 시장 전망은?

앞으로 점점 더 커질 것 같다. 돈이 많지 않아도 일반 사람들도 부동산에 투자할 수 있게 만들어줘, 시장 수요가 충분히 있다고 본다. 

글. 바이라인네트워크
<홍하나 기자>0626hhn@byline.network