“물류 자산에 대한 투자 수요가 오피스 자산을 따라잡으며, 올해 투자자들이 가장 선호하는 상업용 부동산 투자 자산이 됐습니다. 이커머스 시장의 성장이 물류시설 수요를 지속적으로 촉진하고 있습니다. 온라인 식료품 판매는 2019년부터 2014년까지 연평균 30%의 성장률을 기록할 것으로 보이며 이에 따라 저온 물류센터 투자에 대한 관심이 늘어나고 있습니다. 특히 의약품, 백신 물류를 위한 고도화된 저온 물류센터 수요는 올해 최대치를 기록할 것으로 보입니다. 아태지역 물류센터 임대료는 2021년 모든 지역에서 더욱 상승할 것으로 예상되며, 일부 임대인들은 낮은 수익률을 보이는 리테일 상업용 부동산 자산을 이커머스 서비스 제공을 위한 라스트마일 딜리버리 허브로 전환하고 있습니다”

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 3일 개최한 ‘2021 상업용 부동산 시장 전망(2021 Market Outlook)’ 웨비나에서 헨리 친(Henry Chin) CBRE 아시아태평양 리서치 부문 총괄이 전한 말이다.

CBRE 리서치의 아태지역 조사 결과 2021년 물류센터가 오피스를 제치고 가장 선호하는 투자처로 부상했다.(자료: CBRE Research)

이런 환경은 국내도 다르지 않다. 지난 한해 전 세계적인 감염병 확산으로 국내 상업용 부동산 시장은 침체기를 면치 못했다. CBRE에 따르면 오피스 임대차 규모는 2020년 상반기 기준 전년대비 절반 정도로 줄었고, 투자규모 역시 20% 이상 감소했다. 특히 코로나19로 해외여행이 통제되면서 외국인 관광객을 대상으로 한 가두상권을 포함한 리테일 시장은 그야말로 어마어마한 피해를 입었다는 CBRE의 분석이다. 2020년 하반기 들어서야 점진적으로 투자 심리가 회복되고 있는 상황이다.

서울 기준 상업용 부동산 시장 거래규모 추이 및 전망. 절대적인 거래 규모는 오피스 투자 규모가 물류센터보다 큰 것이 맞다.(자료: CBRE Research)

반면 같은 기간 국내 물류시설 투자 수요는 급등했다. 비대면 문화 확산과 이커머스의 성장으로 인한 배송수요의 급증이 물류 부동산 투자 수요의 급등을 이끌었다. CBRE에 따르면 2020년 물류자산 거래 규모는 2019년 대비 50% 증가했다. 지난해 대규모 신규 물류센터가 공급됐음에 불구하고 공실률은 오히려 작년 한 해 동안 꾸준히 감소했다. 작년말 기준 국내 물류센터 공실률은 3%대를 보이고 있다는 CBRE의 분석이다.

국내 수도권 A급 물류센터 공급추이(자료: CBRE Research)

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “체감하는 것처럼 물류 부동산 시장은 작년 한해 큰 성장을 보였다. 1인가구 증가와 코로나19 확산으로 인해 가속화된 비대면 문화가 이커머스 시장의 성장을 이끌었고, 궁극적으로 물류시장의 폭발적인 수요로 이어졌다”며 “특히 작년에는 이천, 용인 등 수도권 남부지역의 공급이 많았다. 전체 물류센터의 40% 정도가 위치한 남부지역은 꾸준한 공급에도 불구하고 수요를 꾸준히 흡수하면서 5% 미만의 안전공실률을 보인다”고 분석했다.

이커머스와 3자물류가 수요 이끌어

CBRE의 분석에 따르면 국내 물류시설 수요는 이커머스 업체와 3자물류(3PL)업체가 이끌고 있다. 이들이 수도권 공급 물류시설 면적의 75% 가량을 사용하면서, 물류센터의 가장 큰 임차 수요로 드러났다. 특히 용인과 이천 등 수도권 남부지역의 자산 공실을 대부분 이커머스와 3자물류업체의 물량이 채웠다는 분석이다.

수도권 A급 물류센터 임차인 구성비. 3PL과 이커머스가 전체의 75%를 차지하고 있다. 3PL 실화주 산업군 구성 비중을 봤을 때 F&B(35%)가 최대 수요자로 나타났다.(자료: CBRE Research)



주목할 부문은 ‘저온 물류센터’ 수요다. CBRE에 따르면 국내 신선식품 새벽배송 시장은 매년 2배 이상 성장하고 있으며, 지난해에는 2조원 규모의 시장규모를 형성한 것으로 추정한다. 향후에도 새벽배송 수요는 지속적으로 증가하여 수도권내 저온 물류센터 수요 증가에 기여할 것이라는 CBRE의 분석이다.

신선식품 새벽배송 시장 성장추이 추정치(자료: CBRE Research)

국내 물류센터 임대료는 소폭 상승하는 추세다. 대규모 공급이 지속됐음에도 안정적인 공실률이 유지된 것이 그 원인으로 분석된다. CBRE에 따르면 지난 한해 수도권내 물류시설 임대료는 0.6% 수준의 소폭 상승 추이가 있었으며, 올해에도 1% 수준의 임대료 상승이 지속될 것으로 전망한다.

수도권 주요 지역별 A급 물류센터 평균 임대료 추이(자료: CBRE Research)

최 이사는 “3PL업체들은 서울과의 접근성과 저렴한 임대료로 인해 주로 전통적인 물류허브인 용인과 이천의 자산을 활용하는 것으로 나타났다. 반면, 남양주와 부천 등지에는 신속한 배송이 필요한 이커머스 업체의 임차 수요가 두드러졌다”며 “중공년도 5년을 초과한 물류시설에 대해서는 3PL업체가 절반 이상을 차지한 반면, 최근 5년 이내 지어진 물류시설에선 이커머스 업체의 임차인 자산 사용이 두드러졌다. 신규, 대형 공급자산을 선호하는 추세는 지속될 것”이라 분석했다.

CBRE는 물류센터 개발에 있어서 수요처의 니즈에 맞춘 적절한 입지와 스펙을 사전에 파악하는 것이 중요하다고 조언한다. 이지현 CBRE코리아 산업용 물류 서비스 부문 이사는 “인천항만 배후부지에 유통형 물류센터를 개발한다고 했을 때, 항만과 연계를 높이기 위한 구조를 사전에 고려할 수 있다”며 “예를 들어서 항만물류를 위한 물류센터는 40피트 트레일러가 들어오고 접안할 수 있는 부지와 공컨테이너를 보관할 수 있는 야드 같은 스펙을 추가적으로 고려할 수 있다. 이렇게 한다면 향후 유통뿐만 아니라 항만물류를 고려한 임차인 유치까지 가능해 임대시 경쟁력을 갖출 수 있을 것”이라 말했다.

최대 수요처 ‘쿠팡’, 따라오는 ‘네이버’

CBRE가 가장 거대한 물류시설 수요처로 꼽은 업체는 ‘쿠팡’이다. 쿠팡은 CBRE가 다루는 물류자산 안에서도 다수 임차인으로 들어왔고, 코로나19 이후에도 활발히 물류자산 확대를 가속화하고 있다는 분석이다.

이 이사는 “지난해 물류시설 임차 수요를 가장 크게 견인한 업체인 쿠팡의 경우 지난해부터 상온과 저온, 풀필먼트센터 중심으로 공격적인 확장을 계속하고 있다”며 “올해는 로켓배송 확대와 최근 국토교통부로부터 인가받은 택배업 확장에 따라 주거지와 가까운 곳에 물류 인프라를 구축하는 추세가 보일 것”이라 예측했다.

CBRE는 쿠팡과 함께 네이버를 물류시설 신규 수요처로 주목하고 있다. 네이버가 지난 한 해 다양한 3PL 협력사에 지분 투자를 하고 CJ대한통운과 지분을 맞교환한 상황을 봤을 때 이들 업체들이 ‘네이버 풀필먼트’를 담당하여 물류센터 수요를 견인할 것이라는 CBRE의 분석이다. 한편에서는 CJ대한통운, 롯데글로벌로지스, 한진 같은 택배업체들도 코로나 확산 기간 동안 물동량과 매출이 크게 성장하며 수요처로 부상하고 있다. 대형 이커머스 업체들은 택배업체와 연계하여 풀필먼트 사업을 가속화하는 추세다.



이 이사는 “네이버쇼핑은 작년 30조원 상당의 거래규모를 기록한 것으로 분석된다. 향후 네이버와 지분 맞교환을 진행한 CJ대한통운이 네이버 풀필먼트를 담당할 가능성이 높다”며 “네이버 외에도 11번가가 우정사업본부와 최근 풀필먼트 측면의 협약을 한 것, 이베이코리아가 CJ대한통운을 통해 스마일배송 서비스를 하는 것을 봤을 때 앞으로 이커머스 업체와 택배업체의 제휴는 증가할 것”이라 분석했다. 그는 “이커머스 업계의 당일배송 확산과 택배업의 성장으로 인해 물류시설의 니즈는 크게 증가하고 있고, 주거지와 최근접한 물류센터의 수요와 가치는 더욱 커질 것”이라 첨언했다.

CBRE에 따르면 3PL 물류센터 수요 또한 지속적으로 늘어날 전망이다. 특히 화주사들이 자사물류에서 3PL로 물류센터 용처를 전환하는 추세가 3PL 물류센터 수요 증가에 기여했다는 분석이다. 요컨대 B2B 물류를 중심으로 물류센터 운영을 해온 전통적인 유통업체들이 코로나19 이후 온라인으로 비즈니스 체질 전환을 가속화 하면서 B2C 이커머스 물류가 가능한 3PL업체 활용을 고려하고 있다.

이 이사는 “코로나19 이후 많은 화주사들이 오프라인에서 온라인으로 유통 구조를 전환했다”며 “기존 오프라인 중심으로 창고 레이아웃을 설계한 업체들이 온라인으로 구조를 변경해야 하는 니즈가 생겼고, 이에 따라 자가물류에서 3PL 전환을 검토 중인 업체들의 숫자가 증가하고 있다”고 밝혔다.

글. 바이라인네트워크

<엄지용 기자> drake@byline.network


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